Bei der Erbschaftsteuer hängt die steuerliche Belastung maßgeblich davon ab, wie eine geerbte Immobilie bewertet wird. Der Bundesfinanzhof hat nun klargestellt, welchen Stellenwert die von Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise dabei einnehmen und wie weit die gerichtliche Überprüfung dieser Werte reicht. Für Erben, Berater und Kreditinstitute mit Blick auf Nachlassangelegenheiten liefert das Urteil wichtige Orientierung.
Der Ausgangsfall
Gegenstand des Verfahrens war die Bewertung einer geerbten Eigentumswohnung. Das zuständige Finanzamt setzte den Verkehrswert auf Grundlage von 20 Vergleichspreisen eines Gutachterausschusses mit 186.000 Euro an. Nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) ist Wohnungseigentum für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu bewerten. Maßgeblich sind dabei vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG), die überwiegend aus Verkäufen ähnlicher Objekte abgeleitet werden.
Die Erben zogen gegen diesen Ansatz vor Gericht. Im Kern bemängelten sie die Auswahl der herangezogenen Vergleichsobjekte sowie die Art und Weise, wie der Durchschnittswert daraus gebildet wurde. Die Vorinstanz, das Finanzgericht Niedersachsen, hatte über den Fall bereits am 29.10.2024 entschieden (Az. 1 K 110/18).
Die Entscheidung des BFH
Mit Urteil vom 11.03.2026 (Az. II R 6/23) wies der BFH die Einwände der Erben zurück. Der gesetzlich verankerte Vorrang der von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreise sei rechtsstaatlich nicht zu beanstanden. Zur Begründung verwies der Senat auf die besondere fachliche Expertise dieser Gremien, ihre größere Ortsnähe sowie ihre spezifische Kompetenz bei wertbildenden Beurteilungs- und Ermessensfragen. Gutachterausschüsse seien staatliche Behörden, die auf gesetzlicher Grundlage als unabhängige und selbständige Institutionen errichtet wurden.
Damit einher geht eine wichtige verfahrensrechtliche Konsequenz: Die finanzgerichtliche Kontrolle der mitgeteilten Vergleichspreise beschränkt sich auf offensichtliche Unrichtigkeiten. Erst wenn solche erkennbar zutage treten, ist das Finanzgericht verpflichtet, den Sachverhalt von Amts wegen weiter aufzuklären. Eine allgemeine inhaltliche Überprüfung der Wertermittlung findet dagegen nicht statt.
Bedeutung für die Praxis
Das Urteil stärkt die Position der Gutachterausschüsse und schafft zugleich Klarheit darüber, unter welchen engen Voraussetzungen Erben gegen eine aus ihrer Sicht fehlerhafte Grundstücksbewertung vorgehen können. Wer eine Immobilienbewertung im Rahmen der Erbschaft- oder Schenkungsteuer anzweifelt, muss künftig konkrete und offensichtliche Fehler in den zugrunde liegenden Vergleichspreisen aufzeigen – allgemeine Kritik an der Objektauswahl oder Durchschnittsbildung reicht dafür nicht aus.
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