Hintergrund:
Entsteht bei der Veräußerung von Grundstücken, die sich im Privatvermögen befinden, ein Gewinn, so muss dieser Gewinn versteuert werden. Der Veräußerungsgewinn unterliegt jedoch nur der Besteuerung, wenn das Wirtschaftsgut innerhalb der zehnjährigen Spekulationspflicht veräußert wurde. Liegen zwischen Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkt mehr als zehn Jahre, ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei.
Ausnahmen der Besteuerung:
Neben der zehnjährigen Spekulationsfrist gibt es noch weitere Fälle, in denen der Veräußerungsgewinn nicht der Besteuerung unterliegt. Diese Fälle sind in der Ausnahmevorschrift des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG enthalten. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat mit seinem Schreiben vom 17. Juni 2020 die Anwendung dieser Vorschrift konkretisiert.
Der Gewinn bleibt gemäß der Ausnahmevorschrift ebenfalls steuerfrei, wenn:
- die Immobilie durchgehend, d. h. im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung, ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder
- die Immobilie mindestens im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren vor der Veräußerung lediglich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Mit seinem Schreiben spezifiziert das BMF die letztgenannte Nutzung zu eigenen Wohnzwecken über drei Jahre.
Die eigene Nutzung muss zwar über einen zusammenhängenden Zeitraum vorliegen, damit der Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken und Immobilien steuerfrei bleibt, es genügt aber, wenn dabei folgende drei Merkmale erfüllt sind:
- Die Immobilie muss im Jahr des Verkaufs mindestens am 1. Januar,
- ein Jahr vor dem Verkauf durchgehend das ganze Jahr und
- zwei Jahre vor dem Verkauf mindestens am 31. Dezember
zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein.
Damit ist eine Vermietung im Jahr der Veräußerung, im Anschluss an die eigene Nutzung zulässig. Kommt es zu einem Leerstand oder zu Vermietungen ein Jahr vor dem Veräußerungsjahr, ist dies schädlich und der Veräußerungsgewinn ist zu versteuern.
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