Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in mehreren Verfahren entschieden, dass das sogenannte Bundesmodell für die Berechnung der Grundsteuer verfassungsgemäß ist. Für Wohnungseigentümer, die ab dem 1. Januar 2025 ihre Grundsteuer auf Basis des Ertragswertverfahrens ermitteln müssen, gibt dies Rechtssicherheit.
Entscheidungen des BFH im Überblick
In den Rechtssachen II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25 bestätigte der BFH die Urteile der Vorinstanzen. Kläger aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin hatten gegen die Berechnung ihrer Grundsteuerwerte geklagt, die auf der Grundlage des Ertragswertverfahrens (§ 249 Abs. 1 Nr. 4, § 250 Abs. 2 Nr. 4, § 252 Satz 1 BewG) zum Stichtag 1. Januar 2022 erfolgte. Diese Werte bilden die Basis für die kommunale Grundsteuerfestsetzung ab 2025.
Die Kläger argumentierten unter anderem, dass das Bundesmodell starke Pauschalierungen und Typisierungen enthalte, die zu keiner realitätsgerechten Bewertung führten, und dass der Gesetzgeber nach dem Grundsteuerreformgesetz vom 26. November 2019 (BGBl. I 2019, S. 1794) den Belastungsgrund nicht hinreichend bestimmt habe.
Der BFH hat diese Einwände zurückgewiesen:
- Formelle Verfassungskonformität: Der Bund war nach Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG befugt, das Grundsteuergesetz zu erlassen.
- Inhaltliche Verfassungskonformität: Die Bewertungsvorschriften des Ertragswertverfahrens verstoßen nicht gegen den allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG). Die Regelungen ermöglichen eine realitätsgerechte Abbildung des Belastungsgrundes und überschreiten den gesetzgeberischen Spielraum nicht.
- Keine Vorlage an das BVerfG: Eine Überprüfung nach Art. 100 Abs. 1 GG war nicht erforderlich.
Das Bundesmodell ermöglicht zudem eine automatisierte, periodische Fortschreibung der Werte, wodurch ein erneuter „Bewertungsstau“ verhindert wird.
Praktische Auswirkungen
Die BFH-Entscheidungen sind für Wohnungseigentümer in den Bundesländern relevant, die das Bundesmodell verwenden:
- Betroffene Länder: Nordrhein-Westfalen, Sachsen, Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen
- Nicht betroffen: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen (diese Länder nutzen eigene Grundsteuermodelle)
Die Urteile schaffen Klarheit für Finanzämter und Eigentümer und verhindern eine Vielzahl weiterer Rechtsstreitigkeiten bezüglich der Grundsteuerwerte.
Quelle: BFH, Pressemitteilung Nr. 78/2025, 10.12.2025
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